房地产投资项目需要敏感性分析

详细内容

　　房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析房地产投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。

　　一、敏感性分析的含义和作用

　　（一）敏感性分析的含义

　　敏感性分析是指预测项目主要不确定因素的变化对项目评价指标（如FIRR、FNPV等）的影响，从中找出敏感因素，分析评价指标对该因素的敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目的承受能力。

　　（二）敏感性分析的作用

　　①可以使决策者了解不确定因素对项目经济效益指标的影响，从而提高决策的准确性和科学性

　　②可以启发经济评价人员对那些较为敏感的因素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性。

　　③可以研究各种不确定因素变动对房地产投资项目经济效果的影响范围和程度，了解投资项目的风险根源和风险大小。

　　④可以筛选出若干较为敏感的因素，集中力量对它们进行研究，尽量降低其不确定性，进而减少投资项目风险。

　　⑤可以判定不确定因素在什么范围内变化能使房地产投资项目的经济效益情况最好或最差等这类最乐观和最悲观的边界条件或边界数值。

　　二、敏感性分析的方法

　　敏感性分析有单因素敏感性分析和多因素敏感性分析两种。

　　单因素敏感性分析是假设各不确定因素之间相互独立，每次只考虑一个不确定因素变化，而其他不确定因素保持不变时，项目经济指标受到的影响程度。单因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。房地产投资项目的敏感性分析中通常都要求进行单因素敏感性分析。

　　多因素敏感性分析是对两个或两个以上互相独立的不确定因素同时变化时，分析这些变化的因素对投资项目经济指标的影响程度，并找出其中关键的不确定因素。

　　房地产投资项目对不确定因素的敏感程度，通常有两种表示方法：一是透过敏感性分析表，用列表法表示该不确定因素按一定比例变化时，引起评价指标的变动幅度：二是通过敏感性分析图，用图解法表示评价指标达到临界点时，某个不确定因素允许变化的最大幅度。

　　敏感性分析既可用于对静态经济指标的分析，也可用于对动态经济指标的分析。

　　三、单因素敏感性分析方法

　　（一）财务评价指标的确定

　　（二）不确定因素的选择

　　（三）不确定因素波动程度及其对分析指标可能带来的增减变化分析

　　（四）敏感性因素的确定

　　1、敏感性系数

　　2、临界点

　　（五）进一步分析

　　四、 多因素敏感性分析方法

　　多因素敏感性分析的方法主要有两种：一是敏感面分析法。这种方法是把一次改变一个参数的敏感性分析方法应用到多个参数的敏感性分析；二是采用乐观一悲观分析法。

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