刍议国内房地产投资效应(一)

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　　在中国，开发住宅的平均投资回报率大约在25%，而整栋交易近来的收益率一般很难超过10%。国际著名评级机构穆迪在周二公布的一项报告中表示，虽然预计2011年房价会出现下滑，但他们仍然对中国房地产市场保持平稳乐观的看法。所以我国房地产投资市场仍趋向于上升势头。受到中国房地产市场高投资回报率和中国稳健的经济走势的吸引，越来越多的外资机构投资者正加紧涌入中国房地产市场的步伐，尤其是以参与项目开发的形式进入中国的二三线城市。

　　一、房地产投资正外部性研究

　　我国房地产业起步比较晚，对房地产投资带动效应研究开始于20世纪末，仅仅依靠简单的数字比较关系和回归分析来分析房地产投资对国民经济的影响。随着一些新的研究方法被引入，国内对房地产投资的研究也更为深入，特别是将计量经济学的方法应用到房地产投资的研究当中，取得了很大的成果。

　　起初对于房地产投资对经济的拉动作用的分析，只局限于对房地产投资的定性分析，王骐骥(2000)、蒙天森(1999)等认为加大房地产业投资有利于经济的发展。还有一些学者通过回归分析来研究房地产投资的带动效应。谷涛(2000)、施建刚等(2000)对我国房地产投资与GDP的关系进行分析，分析表明房地产投资对刺激经济发展有一定的作用。由于回归分析是建立在数据平稳的基础上进行分析的，当遇到时间序列是不平稳的时候就显示其缺陷性。一些学者开始把先进的计量经济学研究方法融入房地产投资的研究当中。沈悦、刘洪玉(2004)、刘红(2006)、黄忠华等(2008)等通过误差修正模型、VAR模型等计量经济学理论来分析房地产投资带动效应。

　　投入产出理论是研究经济体系(国民经济、地区经济、部门经济、公司或企业经济单位)中各个部分之间投入与产出的相互依存、相互制约关系的数量分析方法。通过投入产出模型来分析房地产业对其他产业间的关联效应，由关联效应的强弱来分析房地产业在国民经济中的地位，最终又会作用于经济增长的效率。顾云昌(1998)、李启明(2002)等通过国民经济统计数据的粗算得到对其他产业带动的诱发系数。随着研究方法的不断改进，通过投入产出表计算房地产业对其他产业带动效应更为准确。刘水杏(2003)、王国军、刘水杏(2004)、闫永涛等(2007)、程杰、彭灿(2010)等学者对我国房地产业对其他产业的带动效应进行了分析。

　　(一)房地产投资驱动效应区域差异分析。

　　大量研究表明，房地产对经济具有明显的拉动作用，，但是不同区域的房地产业对经济的拉动效果却显示出区域差异的特点。王国军、刘水杏(2004)利用1997年投入产出表的数据，对国际和国内房地产业对相关产业的带动效应进行比较，分析表明我国房地产投资总的拉动效应与美、日、英、澳基本一致，但也显示出后向拉动的效果比前向拉动的效果更为明显。这一方面反映了我国房地产业对其他产业的带动作用较大；另一方面也反映了我国房地产业效率不高，中间投入多，最终导致产业本身发展水平低下。闫永涛等(2007)利用2002年投入产出表的数据分析得出中国房地产业对经济的拉动系数高于美国和日本同期拉动系数，同日本、美国一样，在所有产业中房地产业对其他产业的拉动效果并不明显，处在所有行业的最后几位。但同时他也提出中国房地产开发尚处在初级阶段，房地产业还有很大发展潜力，当把房地产开发建设考虑进来，其带动效果就很明显，不能狭隘地仅仅从经济核算体系中的数据去体现房地产业的带动作用。黄忠华等(2008)对1997～2006年全国31个省市、直辖市的面板数据进行分析，分析表明，房地产投资在不同地区对经济增长的贡献率也显示出其差异性，东部地区房地产投资对经济增长贡献最大，中部次之，西部最小。从长期和短期影响看，地区经济越发达，房地产投资对经济的贡献率可能性也就越大。