限购令背景下的商业房地产投资(一)

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　　尽管当前整体市场看好，但并不代表你把钱随便扔到哪个地方，到了秋天就能收获硕果。当机会出现时，并不是每个人都能把握住。尤其是商业房地产，因为牵扯到后期商业的运营，对商业房地产投资者的眼光有着更高的要求，单凭感觉是绝对不行的。

　　一、选好开发商

　　在当前商业房地产一头热的大背景下，也只有同时具备超强资金实力、超强资源整合力以及超强专业运营团队这三个基本条件的开发商，他们所投资的商业房地产项目才有机会。

　　二、产权分割：商业房地产投资大忌

　　对于商业房地产开发商，必须要做好物业持有的准备，而且是大量持有。产权分割是经营商业房地产的大忌，商铺分割出售以后再经营是很难统一，就算是反租，其成本也很高。

　　对此，万达颇有发言权，每年万达广场都有商家被淘汰，新商家被引入。万达集团分管商业一副总经理就公开表示，万达一般只出售住宅及写字楼部分，商业产权几乎都是万达自己持有，这确保了统一经营，为后期业态调整、为商业带来生命力提供先天条件。

　　三、资源整合力：解决招商难题

　　对于一般开发商来说，搞商业房地产是有风险的，很可能会面临招不进来商的窘境。市房协商专委秘书长认为，开发商的资源整合能力，对于商业房地产投资来说至关重要。商业与住宅不一样，如果商业招商不满意，消费者很快就能感受到。但住宅就是空着，也未必有人知道。

　　市房协商专委秘书长认为，这方面万达体现出了优势，他们和很多大品牌建立了战略合作。尽管如此，万达也开始“制造”自己的商业品牌，今天万达广场已经拥有万千百货、万达影城、大歌星KTV等诸多商业品牌。

　　孙同时认为，在这一点上，重庆本地开发商中，龙湖做得最好，目前龙湖已拥有天街、MOCO、星悦荟三大商业品牌体系。招商过程中，能有所针对性招商。

　　四、运营团队：规划招商管理

　　“现在开发商普遍存在一个问题，所谓的商业房地产管理人员，基本上都是从住宅项目上转过来，从商业到房地产的很少。”

　　市房协商专委秘书长认为，一个专业的商业房地产运营团队，必须懂商业管理、懂招商、懂商业房地产规划，“只有具备了这三个条件的开发商，他们投资的商业房地产才是机会。”

　　对此，市房协专门组织一批全国知名的商业实战专家，准备在春交会上对重庆商业房地产发展支招。“在合适的时机，我们还会组织商业房地产的运营人才培训。”市房协商专委秘书长表示。

　　五、选好项目

　　选择好的开发商，可能大多数商业房地产投资者都能准确判断。但该如何选铺？对大多数普通投资者来说，缺乏专业的投资眼光，或者跟风走，或者凭感觉，想到哪，买到哪。面对当前商业房地产投资者现状，专家们给投资者开出“良方”。

　　六、看规划，就是看未来

　　3月5日，2011年重庆商业房地产发展论坛上，市房协会长莫元春提出了自己的见解。

　　“看规划也可以叫做看未来。你所选择的商铺，或者投资产品，在未来的城市规划中所处的区位，这对投资前景很重要。”莫元春表示，比如江北现在是重庆重点发展区域，该区域的某个地方以后要建一个大型的专业市场，那么这些区位的商业房地产投资就相当看好。

　　七、看回报，用租金反推房价

　　不看地段，看回报。“很多人喜欢往市中心凑，花10万元/平方米买个商铺，利润空间在哪里？升值空间又在哪里？”四川省商业房地产联盟秘书长冉立春说，按照合理的回报率8%反推，10万元/平方米的商铺需要每平方米月租金667元才够，“什么样的商业形态才能支付如此高额的租金？”

　　有的商业房地产投资者认为，买了黄金地段的商铺，可以招租到高端品牌入驻，他们是可以承受高租金的。冉立春说：“恰恰相反，高端品牌，特别是奢侈品商家是非常精明的，他们会拿牌子压你。成都仁和春天的个案，对重庆商业或许有着值得借鉴的地方。当时仁和春天百货引进LV花巨大代价，不仅没有收租金，还搭进去巨额的装修费用。”