盐城老小区规划
详细内容
'第一篇盐城老小区规划
《2015城市棚户区改造方案》
方案一：城市棚户区改造方案
实施城市棚户区改造是改善民生的一项重要举措，也是广大人民群众的迫切要求。为加快我区城市棚户区改造步伐，改善人民群众居住条件和城市环境，完善城市功能，提升城市品位，根据财综〔2015〕46号《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》的通知和省政府办公厅《关于加快推进城全省棚户区改造实施意见》（青政办〔2015〕194号）文件精神，依据棚户区改造相关规定，结合我区2015年城市棚户区改造任务及旧城区改造实际，特制定本实施方案。
一、指导思想
以科学发展观为指导，加快我区城市棚户区改造步伐，着力改善城市低收人家庭的居住条件，同时把城市棚户区改造与推动城市发展、土地资源整合、完善城市功能、提高城市综合竞争力、改善城市生态环境和改善民生相结合，使乐都城市建设焕发新的生机与活力，推动经济和谐发展。
二、基本原则
（一）政府主导，市场运作。区政府将城市棚户区改造工程纳入房地产重点工程，统筹组织安排，强化检查指导。城市棚户区改造实行市场化运作，将城市棚户区改造与房地产综合开发、保障性住房建设相结合，与城市总体规划相结合，积极拓展融资渠道，多渠道筹措资金，吸引社会资金参与城市棚户区改造。
（二）多方结合,综合开发。棚户区改造要与城市危旧房改造、城中村改造、城市建设用地挖潜结合起来,注重改善城市发展环境,提升城市形象品位,充分调动各方面积极性,鼓励综合开发。
（三）整体推进,配套建设。坚持以人为本、安置先行,按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针,道路、供排水、供电、供暖、供气、通讯、消防等基础设施和学校、商业等公共服务设施要同步规划建设,同步交付使用。严格执行国家有关建设规范与标准，按照城市总体规划的要求，将城市棚户区改造成房屋质量优良、功能齐全、设施配套、环境优美的城市新型住宅小区。要严格执行拆迁法规，依法保护拆迁当事人的合法权益，严禁违法拆迁、野蛮拆迁，对被拆迁人进行妥善补偿与安置。
三、工作目标及建设标准
（一）工作目标及改造范围。
工作目标：根据上级下达任务，我区2015年需完成585户城市棚户区改造，今年全部开工建设。
改造范围：西门口旧城区改造100户、后花园旧城区改造xx0户、东关旧城区改造130户、农中路旧城区改造130户、乐都工业园区85户。如上述区域未按要求及时开工建设，可根据实际情况予以调整。
（二）建设标准。
棚户区改造按照国家建筑节能的有关规定,建设节能型住宅。充分考虑棚户区居民的购买能力和意愿,原则上棚户区改造户型面积控制在90平方米以内。
（三）建设实施单位。
西门口旧城区改造由乐都祥泰房地产开发有限责任公司组织实施，后花园旧城区改造由乐都国民房地产开发有限责任公司组织实施，东关旧城区改造由乐都区凯丽房地产开发有限责任公司组织实施，农中路旧城区改造由青海世翔房地产开发有限公司组织实施，乐都工业园区85户由乐都装备制造园投资建设有限公司组织实施。
四、政策措施
列入城市棚户区改造计划的项目享受以下优惠政策，城市棚户区改造的优惠政策只限定用于城市棚户区改造安置的面积部分。
（一）资金筹措政策。坚持多渠道筹措资金的原则，积极争取国家、省的政策和资金支持，开辟政府、开发企业和个人多元化筹资渠道，解决改造资金不足问题。
（二）土地政策。区政府将城市棚户区改造项目优先列入土地供应计划和房地产开发建设计划。
（三）优惠政策。依据青政办〔2015〕48号文精神，城市棚户区改造的安置房建设项目，免收行政事业性收费和政府性基金，免除供电、供排水、供气、供暖等工程增容费和开口费；依据财税〔2015〕42号文精神并可享受国家相关税收优惠政策。
（四）拆迁安置政策。坚持货币安置与实物安置相结合的原则，按照城市总体规划要求，实行就地、就近自愿选择，多元安置，充分考虑并妥善解决城市棚户区低收入住房困难被拆迁家庭的住房问题，在拆迁政策上给予积极合理的倾斜和照顾。城市棚户区改造上级补助资金用于拆迁、安置、建设以及相关的基础设施配套建设。
五、组织实施
(一)加强领导，强化责任。乐都区城镇保障性安居工程领导小组全权负责，全面落实城市棚户区改造的工作部署和相关政策。区发改、财政、国土、住建、规划、审计、房产等有关部门和有关房地产开发公司要切实增强大局意识、责任意识，各司其职，各负其责，全面加快棚户区改造进度。
(二)统一规划，分步实施。根据城市总体规划和片区规划，棚户区改造统一进行规划，严格规划设计，分步实施，设计既有地方特色又有现代气息。
(三)规范资金管理。棚户区改造专项补助资金在房产局设立专户，专户储存、专账核算、专款专用、财政监督，实行封闭运行。住户自筹资金在监管账户中监管使用。
(四)完善档案管理。改造工程建设档案和住户档案按规范要求建档。住户档案实行一户一档，建设档案从项目计划编制到竣工验收备案要全面完整,做到专人负责、资料齐全、管理规范，确保信息全部归档，数据准确无误。
(五)强化监督，提高效能。区监察、审计部门要对拆迁安置、土地出让、项目建设全过程实施跟踪监督，确保城市棚户区改造工作的公开、公平、公正。区城镇保障性安居工程领导小组要不定期组织人员对城市棚户区改造的规划、拆迁、建设、货币补偿等情况进行督查，定期通报情况，督促项目高效、有序推进。
方案二：城市棚户区改造方案
为进一步加快天义城区城中村及城市棚户区改造步伐，改善人民群众居住条件，提高城市整体环境水平，特制定本方案。
一、指导思想
根据城市总体规划，对基础设施落后，影响城市发展的城中村和城市棚户区整体改造。把改造工作与推动城市发展和转型相结合，与土地资源整合利用相结合，与完善城市功能、提高城市综合竞争力相结合，与改善城市生态环境、保障民生相结合，将天义城区建设成为经济发展、环境优美、宜居宜业的新型城市，拉动县域经济又好又快发展。
二、工作原则
（一）集中力量，整体推进。动员全县各级力量，形成强大合力，推进城中村及城市棚户区改造工作。县政府作为实施主体，制定统一方案，按照统一标准，负责整体推进。全县党政机关和各部门整体参与，抽调一批领导和干部专门推进此项工作。由县级领导负总责，牵头单位、参加单位、所在地单位、业务部门、各乡镇（度假区）抽调负责领导和精干工作人员，组织部选派后备干部，分项目区组成城中村及城市棚户区改造工作队，专项推进城中村及城市棚户区改造工作。
（二）统一规划，综合配套。坚持城市总体规划指导，科学制定改造计划，分阶段、有步骤地推进，力争到2015年对影响城市健康发展的主要地段改造基本完成，实现城市承载能力达到20万人的规划目标。城中村及城市棚户区改造要编制具体规划，细化实施步骤，突出改造重点，明确改造目标。改造的重点是涉及城市道路等基础设施建设和严重影响城市发展的城中村及城市棚户区。道路、给排水、供气、供热、供电、通讯等基础设施要同步建设。改造必须连片开发，做到改造一片、成型一片，将城中村及城市棚户区改造成规划超前、功能完备、设施配套、建筑优良的城市社区。
（三）以人为本，妥善安置。坚持房屋征收与被征收户安置同步进行，充分考虑群众利益，和谐推进房屋征收工作。认真执行国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《赤峰市房屋征收与补偿暂行规定》，依法开展房屋征收，做到征收方案公布，补偿标准公开，安置结果公示。同时制定多种安置补偿方案，群众自主选择安置方式，切实保护被征收人的合法权益。
三、主要工作任务及步骤
（一）征收工作任务。对天义城区13块地段进行房屋征收和改造，具体范围包括：五间房社区整村改造一期933户，金三角278户（含市场内出租户196户）,华鑫小区二期450户，滨河带状游园82户，大明街77户，大明街南侧75户，尤家洼71户，八大公司家属院70户，县医院东66户，职教中心南62户，天义实验小学操场35户，热水街西段16户，友谊路南段15户，合计2230户。
（二）征收工作完成时限。1、大明街、热水街西段、友谊路南段等3片到2015年5月末前完成；2、滨河带状游园、金三角、大明街南侧、尤家洼、八大公司家属院、县医院东、职教中心南、天义实验小学操场等8片到2015年10月末前完成；3、五间房社区整村改造一期到2015年末完成，华鑫小区二期到2015年6月末完成。
（三）征收工作步骤。
1、宣传动员阶段（2月10日至3月10日）
制定具有针对性和可操作性的实施方案，成立领导组织。召开全县城中村及城市棚户区改造工作动员会议，安排部署各项工作任务。抽调人员组成片区工作队，通过各种新闻媒体和深入片区进行宣传发动。
2、学习培训阶段（3月11日至3月18日）
聘请上级业务部门领导和有关专家，对各片区工作队人员进行房屋征收法律、法规和政策的集中培训，掌握房屋征收工作的流程和工作方法。
3、房屋征收阶段（3月19日至各片区规定征收完成时限）
各片区工作队根据实施方案要求，进入所包项目区开展征收工作，并根据各项目区的时限要求，按时完成征收工作任务。
方案三：城市棚户区改造方案
为加快推进我区城市棚户区改造，努力把城市棚户区改造工程建设成为惠及百姓的民心工程，特制订本实施方案。
一、指导思想及基本原则
（一）指导思想
全面贯彻落实十八届三中全会、市委四届四次全会、区委十三届四次全会精神，加快推进城市棚户区改造步伐，切实改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件，提高城市土地节约集约利用水平，提升城市形象，努力把城市棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。
（二）基本原则
1.统筹规划，分步实施。统筹考虑经济社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划，结合基础设施建设、社会事业发展等工作，编制城市棚户区改造规划，按照城市棚户区改造工作目标，有重点、有步骤地推进各项工作。
2.政府主导，市场运作。充分发挥政府在城市棚户区改造中组织引导和统筹协调作用，充分调动各方面参与城市棚户区改造的积极性，注重发挥市场机制的作用，多渠道、多形式筹措城市棚户区改造资金。
3.整体推进，配套建设。坚持以人为本、安置先行，按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，组织好新建安置小区的供水、供电、供气、通讯、污水与垃圾处理等市政设施和商业、教育、医疗卫生等公共服务设施的配套建设。
二、改造范围及工作进度安排
（一）改造范围
根据《南川区城市棚户区（危旧房）改造规划》，20xx年重点实施城西片区、硫磺大院片区等12个项目，涉及征收面积20万平方米。其中：城区项目7个，征收面积17.5万平方米；乡镇项目5个，征收面积2.5万平方米。
（二）工作进度安排
1.20xx年1月—3月：启动调查摸底、征收协议签订等前期工作。其中，贤婆院片区、老武装部片区、南平镇兴南大道片区、鸣玉镇供销社片区、大有镇供销社片区、大观镇车站片区等6个项目，启动调查摸底工作；城西片区、河滨片区、九鼎山片区、气象局片区等4个项目启动征收协议签订工作，硫磺大院片区、南平镇下场口片区等2个项目按计划推进征收工作。
2.20xx年4月—6月：启动征收协议签订、按计划推进征收工作。其中，老武装部片区、南平镇兴南大道片区、鸣玉镇供销社片区、大有镇供销社片区、大观镇车站片区等5个项目启动征收协议签订工作，城西片区、河滨片区、硫磺大院片区、气象局片区、南平镇下场口片区等5个项目按计划推进征收工作。
3.20xx年7月—9月：加快推进征收工作，部分项目全面完成征收任务。其中，河滨片区、硫磺大院片区、气象局片区、南平镇下场口片区和兴南大道片区等5个项目全面完成征收工作，城西片区完成20xx年征收任务，九鼎山片区、老武装部片区、鸣玉镇供销社片区、大有镇供销社片区、大观镇车站片区等5个项目按计划推进征收工作。
4.20xx年10月—12月：全面完成20xx年征收任务，部分项目安置还房开工建设。其中，九鼎山片区安置还房主体工程完成，城西片区、硫磺大院片区、气象局片区等3个项目安置还房开工建设，河滨片区、南平镇下场口片区和兴南大道片区等3个项目挂牌出让，老武装部片区全面完成征收工作，贤婆院片区、鸣玉镇供销社片区、大有镇供销社片区、大观镇车站片区等4个项目完成20xx年征收任务。
三、保障措施
（一）加强组织领导。由区委常委、区政府副区长潘晓成总牵头，区城乡建委具体牵头，负责目标制定、责任考核等日常工作，各责任单位具体实施，区发改委、区国土房管局等相关部门配合完成该项工作。
（二）明确单位职责。区城乡建委负责城市棚户区改造的指导、协调和监督；负责制定城市棚户区改造的年度计划；负责根据年度计划，拟定具体实施方案、任务分解和进度安排，并严格按计划开展督促检查工作。区发改委负责城市棚户区改造项目审批立项工作。区财政局负责落实城市棚户区改造财政补贴资金，争取国家、市级资金支持。区国土房管局负责根据城市棚户区改造规划，预留城市棚户区改造年度土地利用计划指标，提供异地安置住宅建设地块，确保土地供给；负责做好土地出让金收缴工作；负责办理城市棚户区改造项目土地手续。区规划局负责根据城市总体规划，编制拟改造片区和异地安置住宅地块的控制性详细规划及规划设计条件，规划相应的回迁安置和商业开发用地，审批城市棚户区改造中新建小区规划方案，对城市棚户区改造范围内的违法建设行为进行查处。区土地和房屋征收中心负责统筹城市棚户区改造项目土地、房屋征收工作；负责做好征收土地报件工作；负责指导组织征地拆迁及司法强拆工作；负责统筹城市棚户区安置还房建设和管理工作。区审计局负责城市棚户区改造政府投入资金使用的监督审计工作。涉及乡镇（街道）负责城市棚户区改造项目征地拆迁补偿工作；负责做好信访维稳工作。责任单位负责城市棚户区改造项目的具体实施工作，按计划进度推进。
（三）加强建设监管。严格执行工程监理、安全质量责任制和项目投标制。严格工程质量管理，坚决杜绝“豆腐渣”工程。项目竣工后，由建设主管部门牵头，依法组织相关部门联合验收，合格后方可交付使用。加大审计和稽查工作力度，区政府有关部门要对城市棚户区改造工程进度、工程质量、资金筹集和安排使用等情况进行监督检查，对年度计划执行情况进行检查验收，对未按期完成目标任务的责任单位，追究有关人员责任。
（四）加强督促检查。建立棚户区改造月进度报送和通报制度，各项目责任单位于每月25日将当月进展情况包括项目完成情况、形象进度、存在问题等报区城乡建委，区城乡建委收集汇总后于30日前对当月进展情况进行通报。开展效能监察，由区监察局牵头，区政府督查室、区城乡建委参加，组成效能监察组，每季度对棚户区改造情况进行专项效能监察，并通报情况，督促解决相关问题，确保有力推进棚户区改造。
方案四：城市棚户区改造方案
我区现有棚户区占地面积70万平方米，其中建筑面积25万平方米，共10片、5700户、1.7万人。为在四年内完成25万平方米棚户区改造任务，改善和提高困难家庭的居住水平和生活环境，根据市政府关于城市棚户区改造实施方案，结合我区实际，特制定本方案。
一、指导思想
认真贯彻落实“三个代表”重要思想和党的十七大精神，以提高居民居住水平、改善城市面貌、增加城市空间、促进经济社会全面发展为目标，按照科学发展观要求，紧紧抓住国家和省市扶持棚户区改造的良好机遇，坚持以人为本，统筹兼顾，精心组织，配套建设，把解决低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房保障体系建设的重要内容，高标准地完成棚户区改造任务，加快我区“山水旅游名城”建设步伐。
二、基本原则
（一）坚持政府组织为主，市场化运作为辅的原则。通过政府直接组织实施，将棚户区改造与安居工程、廉租房建设相结合，降低改造成本，统筹使用土地，发挥土地效能，保护棚户区居民利益，减轻拆迁阻力，保证回迁居民住上放心房、满意房。同时，充分利用土地、规划、财税等政策，调动具备资质的开发建筑企业参与棚户区改造。
（二）坚持统一领导，区企联动的原则。棚户区改造工作由区棚户区改造工作领导小组实行统一领导。统一确定棚户区改造实施方案、改造规划，统一制定棚户区改造拆迁安置政策、设计标准，统一组织工程建设招投标，统一调度棚户区改造资金，统一协调安排配套工程建设。同时，鼓励并支持华安两大公司及北疆集团公司共同参与棚户区改造工作。
（三）坚持急需改造、区域优先的原则。本着量力而行、尽力而为、先易后难的原则，从碾北公路、繁荣路、中兴街、华兴街沿路进行梯次开发，逐步拓展至铁道南区域。
（四）坚持以人为本，利民惠民的原则。房屋拆迁实行拆一还一，采取实物安置与货币补偿两种方式，对被拆迁户合理补偿安置。
（五）坚持依法运作，确保稳定的原则。正确处理推进棚户区改造与维护社会稳定的关系，既要按时限完成棚户区改造任务，又要考虑居民经济承受能力。坚持依法行政，妥善处理和化解棚户区改造工作中出现的各种矛盾和问题，维护群众的合法权益，保证社会和谐稳定。
（六）坚持多渠道筹措资金的原则。发挥自力更生精神，积极争取国家和省市政府政策和资金支持，开辟政府、开发企业和个人多元化筹资渠道，解决改造资金不足问题。
三、城市棚户区界定
棚户区是指城市建成区范围内1万平方米以上集中连片、平房密度相对较大、建设使用年限久、结构简易、人均居住水平低、居住条件恶劣、基础设施不齐全、道路狭窄、治安和消防隐患大，以及环境卫生脏乱差的区域。
四、工作目标
计划四年内完成25万平方米的棚户区改造任务。
五、建设标准
通过棚户区改造，建设一批生态、节能、集约用地型回迁安置住宅小区。建设标准为：交通便利、公共基础设施完善、软硬覆盖率达到100%;工程质量合格率100%,优良品率不低于40%;建筑节能达到国家规定标准，设计户型的建筑面积分别为40、50、60、70平方米。
六、优惠政策
（一）土地政策
棚户区改造安置房住宅和廉租住房建设用地实行行政划拨，其中的商服用地实行有偿出让。
（二）税费政策
安置房、廉租房建设项目行政事业性收费和政府性基金全免，即免收基础设施配套费、人防工程结建费、墙改专项基金、消防设施建设费、城市占道费、供热配套费、二次供水整合费、高可靠性供电费、固体污染排放费、房屋登记费、抗震设防费等。
管理性事业收费减半收取，即环境评价费、工程安全监察费、工程质量监督费、拆迁管理费、工程造价管理费、产权交易费等。
由政府建设的棚户区改造安置用房（含上套户型增加面积而缴纳的补差款）和廉租住房建设（不含商服）免收营业税。以划拨方式取得土地使用权的棚户区改造项目不征土地契税；棚户区居民因拆迁选择货币补偿重新购买的普通商品房价款未超出拆迁补偿款的免征契税；购买二手房的免征契税。房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分，暂不征收营业税、城市维护建设税、教育费附加，经地税部门审核后执行。鼓励国有大型企业积极参与棚户区改造，政府给予政策支持。
被拆迁人依据国家城镇房屋拆迁有关管理规定标准取得的拆迁补偿款，免征营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税。盐城老小区规划
棚户区改造拆迁后的腾空用地通过出让所获出让效益及棚户区改造安置住宅和廉租房用地中的商服用地出让所获收益，用于支付棚户区改造贷款和作为棚户区安置房基础设施和配套工程建设。
（三）拆迁政策
房屋安置。拆迁私产房屋对房屋所有人实行拆一还一。新安置房屋标准户型的建筑面积超过原被拆迁房屋建筑面积部分，被拆迁人应按新安置房屋的本体价格交纳增加面积款。
对符合居住条件的无证房屋，具有房屋所在地的独立居民城市户口，且实际在此居住，又无其它住处的，按照棚户区改造拆迁补偿相关规定，给予妥善安置。
（四）基础设施建设政策
安置房建设项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目要求的，供电、热力、供水、排水、燃气、通信等部门应按规划要求无偿同步建设到该项目小区红线，在施工中涉及破路、园林、绿化等管理性收费免交。对棚户区改造涉及的道路、给水、排水、供电、供热、燃气等市政基础设施建设，列入当年建设计划，优先组织实施。
（五）公共用房配套政策
回迁安置小区要按规划建设物业和居委会用房，在区房产主管部门指导下成立业主大会，由业主大会确定住宅小区物业管理方式，也可以采取社区自助式对小区实行物业管理。
（六）审批政策
棚户区改造工作实施联合办公，实行“一站式”、“一条龙”集约化审批服务。相关部门要简化办事程序，缩短审批时限。
（七）其它政策
棚户区改造项目（安置和出让用地）在不突破国家刚性标准的前提下，可适度提高规划容积率。
安置房建设可以项目作抵押，申请银行项目贷款。个人可以申请公积金和银行按揭贷款，不具备公积金和银行按揭贷款条件的，可以申请小额贷款。区机关和事业单位人员可自愿给予担保。
从今年起在房地产开发项目中，推行按项目规划面积2%建设廉租房制度，对符合廉租房补贴的家庭，通过租金补贴和实物配租等形式，实现应保尽保。
棚户区改造工程安置房建设暂不执行墙改禁实政策。
七、工作措施
（一）充分调动各方面的积极性，多渠道筹措资金。一是积极向市里争取改造资金，同时可以向我区的大企业借款。二是与金融部门沟通，争取一部分贷款。三是出售一部分现有土地，缓解资金不足问题。四是争取开发商前期垫资。五是向有意回迁的居民收取增加部分的资金。六是吸引外来企业来我区建设安居房，招商企业垫付一部分资金。七是积极争取上级政策支持。八是争取华安公司和北疆集团公司的支持，筹借一部分资金。九是积极组织社会募捐，解决一部分资金。
（二）安排专项资金保证及时偿付借款本息。一是腾空土地出让收益及棚户区改造安置住宅和廉租房用地中的商服用地出让所获收益；二是土地出让地段的城市基础设施配套费；三是财政其它收入。
（三）通盘考虑，高标准规划。按照总体规划和土地利用规划，坚持“连片开发、分期建设”的原则，结合区情实际，高标准地编制好棚户区改造专项规划，做到棚户区改造和回迁安置住宅小区建设与城市景观相配套。
（四）依法运作，阳光操作。严格执行有关土地使用、资金使用管理、城市规划、房屋拆迁、城市建设管理等方面的政策规定。坚持公平、公正、公开的原则，同时对棚户区改造区域进行封闭冻结，停止新建、翻建、扩建及土地使用权变更、房屋交易、户口迁移、转户和分户等行为。
（五）强化监督检查。建设项目实行项目法人责任制、工程招投标制、工程监理制和合同管理制，确保工程质量。围绕设计、施工、验收等各个环节，纪检监察等部门要实行全过程监督，对于权钱交易、假冒伪劣工程等问题，严格按法律法规和有关政纪规定予以查处。
（六）明确工作责任。区政府是棚户区改造的责任主体，区棚户区改造工作领导小组办公室负责具体组织实施。经济计划局、财政局、审计局负责争取国家及省市相关的政策和资金筹措、监管等工作。国土资源分局、规划处负责土地供应、征用转用手续办理、协调落实腾空土地出让收益归集、规划审批等工作。建设环保行政执法局负责棚户区改造计划的制定和组织实施等工作。房产管理处负责棚户区改造的调查摸底、拆迁工作。民政局及各街道办事处要按照政策规定，严格城市低保管理。其它各相关部门根据各自职能积极支持棚户区改造工作。
（七）认真做好拆迁工作。对拆迁居民要做好耐心细致的思想工作，使其充分认识棚户区改造的重大意义，积极配合改造工作，在全区形成棚户区改造的浓厚氛围。同时，要加强信访接待工作，维护好社会稳定。
八、组织领导
为加强对棚户区改造工作的组织领导，区委、区政府成立碾子山区棚户区改造工作领导小组，负责组织、指导、协调、督查棚户区改造工作。
第二篇盐城老小区规划《东方湿地水绿盐城——盐城市某小区规划设计》
东方湿地水绿盐城
Ｏｒｉｅｎｔａｌ
ｗｅｔｌａｎｄ．、ＧｒｅｅｎＡｒｅａ
——盐城市某小区规划设计
——Ｄｅｓｉｇｎ
ｏｆ
ａ
Ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ
Ｄｉｓｔｒｉｃｔ
ｉｎＹａｎｃｈｅｎｇＣｉｔｙ
赵明ｚｈａｏｍｉｎｇ郝靖欣Ｈａｏｊｉｎｇｘｉｎ
摘要：从水体与整体空间景观入手，突出地域文化特征，结
ｓｑｕａｒｅｓｐａｃｅ
ｔｏ
ｍｏｌｄｔｈｅ
ｏｕｔｓｔａｎｄｉｎｇ
ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ
合中国传统园林与西方广场空间，塑造优秀的建筑空间格局，
ｓｐａｃｅｐａｔｔｅｒｎ．，ａｎｄｔｏｃｒｅａｔｅａ
ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌｄｉｓｔｒｉｃｔ
创造出一个具有新风、阳光、绿色的诗意生态的栖居环境。树ｔｈａｔ
ｈａｖｅ
ｆｒｅｓｈ
ａｉ
ｒ，
ｓｕｎｌｉｇｈｔ
ａｎｄｔｈｅ
ｇｒｅｅｎ
ｐｏｅｔｉｃ立以人为本思想，将用户的需求贯穿设计始终，突出人性化的ｓｅｎｔｉｍｅｎｔｅｃｏｌｏｇｙ．
Ｅｓｔａｂｌｉｓｈｅｓ
ｔｈｅ
ｈｕｍａｎｉｓｔ
ｉｄｅ０１０—健康居住的理念。
ｄｅｓｉｇｎ
７
ｇｙ，ｔｈｉｓ
ｐａ
ｓｓｅｓｔｈｒｏｕｇｈ
ｕｓｅｒ
ｓ
ｄｅｍａｎｄｔｈｒｏｕｇｈ—关键词：水体景观人性化空间化
Ｏｕｔ，
ｐｒｏｍｉｎｅｎｔ
ｓ
ｕｓｅｒ
ｆｒｉｅｎｄｌｙ
ｈｅａｌｔｈｈｏｕｓｉｎｇ
ｉｄｅａ．
Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｂａｓｅｄ
ｏｎ
ｔｈｅｗａｔｅｒｂｏｄｙａｎｄｔｈｅ
ｏｖｅｒａｌｌＫｅｙｗｏｒｄｓ：Ｗａｔｅｒ，Ｌａｎｄｓｃａｐｅ，
Ｈｕｍａｎｉ
ｓｍ
ｓｐａｔｉａｌ
１ａｎｄｓｃａｐｅ，
ｈｉｇｈｌｉｇｈｔｔｈｅ
ｒｅｇｉｏｎｃｕｌｔｕｒｅ
ｃｈａｒａｃｔｅｒｉｓｔｉｃ，ｔｈｅ
ａｒｃｈｉｔｅｃｔｓ
ｗａｎｔ
ｔｏ
ｕｎｉｆｙｔｈｅ
盐城，地处江苏省东北部的滨海平原和里下河平Ｃｈｉｎｅｓｅ
ｔｒａｄｉｔｉｏｎ盐城老小区规划
ｂｏｔａｎｉｃａｌ
ｇａｒｄｅｎａｎｄ
ｔｈｅ
Ｗｅｓｔｅｒｎ
原，东临黄海，面积１．５万ｍ２，人口８１５万，具有２１００
ｏ场Ｎ场Ｎ场Ｎ场Ｎ场Ｎ场Ｎ场对易Ｎ努ｐ当筘ｓ纭ｇ尔。尔。尔。芬《扬鼢蟛书当Ｆｊ淞场Ｎ场Ｎ垮帮场心场Ｎ坏。坏ｔ场；ｔ坏ｔ缘世茅世茅也参出尔。尔。尔。筇世筇《扬心场心场心场心场心场＆场＆场渤
产生的有害污染等。
开放性布局，布置文化娱乐设施，使休闲、运动、交流等最后，就是建筑设计的合理性，使建筑尽可能地利人性化的空间与设施融合在园林景观中，营造一个良好用大自然的资源达到最有效的节能与环保，同时又不破的社区氛围。要指出的是，住宅园林景观要有地方特色坏环境和自然资源。利用非机械或能源动力而达到有效和民族风格，提倡多元化。
的采光、通风、保暖、制冷、节水；用建筑的自身系统和材第二，强调以绿为主园林绿化生态效益的发挥，主料有效结合，在建筑费用最低和使用费用最低的情况下要由树木、花草的种植来实现。近来一些设计过于突出实现健康、安全与舒适。
标志性建筑，偏重园林小品的建造，使本来就不宽余的绿化面积更加雪上加霜。实际上，乔木下面有灌木，灌木
二、自然环境的亲和性
下面有花草的多层次的种植结构，才是以绿为主的具体
自然环境的亲和性在于充分利用自然环境，建设绿
体现，是增加绿量的基本保证。以绿为主的另一层含义
色系统，正确处理雨水和景观用水等方面。居住区的建
是住宅小区的园林绿化不局限于平面化，还要提高到设使用应该科学合理地利用地形地貌，树林植被、水系“林荫型”的立体化模式的层面上。利用墙壁种植攀缘
河流等自然资源，保持居住地对大自然的亲和性，融入植物，有助于弱化建筑形体生硬的几何线条，使之美化、自然与生态环境于一体，并且充分重视阳光、空气、水、
彩化，从而提高整个住宅小区的生态效益。
风等自然原素的组织利用，采取有效措施实现大气净化、水体改造、水资源再用和水土保持等健康住宅指标。综上所述，创新，是令设计保持生命力的源泉，每一绿色系统包括绿色生态、休闲活动、景观文化功能等。坚
个革新点都可能成为时代的潮流，变成时尚的代名词；持高质量优美的自然环境、人文环境对人们的工作、生
但同时，我们切记不能被开发商牵着鼻子走，更不能只
活和健康都会产生重大影响，因此，关注生活区质量又
是照搬一些表面的手法，玩弄一些不切实际的概念。只
成为当今住宅建设的发展趋势。
有深入研究住宅的内在本质和发展方向，把握市场的脉
第一，小区绿地率应不少于３５％，并要与周围环境搏，我们才能设计出真正满足居住者需求、城市可持续高度协调和统一。在合理运用植物、园林小品、园路和铺发展的新时期的健康住宅。
联系，在空问组织上达到一步一景，景随步移的效果。必（作者单位：５１００１ｏ广东省建筑设计研究院；２００６．１０）
１１９
万
方数据装等前提下，特别要强调园林景观与生活、文化的紧密
须取得观赏性与实用性的和谐统一，在绿地系统中形成
多年的悠久历史，属北亚热带湿润季风气候。生态环境优美，文化底蕴丰厚，交通便捷，以“东方湿地、水绿盐城”而闻名。
规划地块位于盐城市城南新区，东北侧临解放南路，西南侧有规划新西门路，东南毗邻利民河，东南、西北二侧均有新建建成小区，现状用地为农田，该地块总用地面积约１１．２万ｍ２，交通便利，地理位置与自然条件较为优越。考虑到用地的特点，我们在规划初期摒弃了传统的以道路骨架为主的方
图３鸟瞰图
围等方面具有极大的可塑性。因此，在方案的景观环境设计理念中，突出“水绿盐城”的主题，以“水带”为构建灵魂，以生态和景观为基础，通过蜿蜒伸展、起伏跌宕的水面，来组织整个小区的总体景观系统。水系结合台地、假山跌宕缓行，宽处若海、窄处如溪，深仅没足踝；鱼翔浅底、鸟展蓝天，此景可勘。把环境建设提升到环境艺术的高度来进行综合规划，立足于地方性，创造富有地方特色情感文化型居住区，把自然生态中不同季节日月星辰，雾霭霞露组合到人工的小桥、流水、亭阁、铺地之中，来体现水文化特有的诗意，使小区富有极强的亲和力，同时提升了社区的文化品味（图２）。
以高起点环境艺术及景观设计创造一个现代化“水”韵居住小区环境，营造出亲水亲绿亲自然的良好人居环境，在生态和景观的基础上营造人文的生活氛围，使其中的居民能在亲切温馨中释放紧张的生活压力，成为设计师追求的目标。
２、本着以人为本的原则，以现代城市设计与规划的理念作为指导，在小区规划设计中，从整体出发，充分考虑规划实施的分期可操作性。采用简单便捷的路网系统，注重绿化与建筑的关系，地块内部以绿色共享为出发点来规划空间，以有效地组织人的生活空间为主要目的，以居民对绿化空间环境的视觉感觉为出发点布置小区内各单体，努力营造人与自然的和谐相融的氛围，构筑多层次、多文化、多变空间的小区景观，提供多层面、多元素的生活环境与休闲、交往、娱乐空间。让人们能够在此安享夕阳，把酒话茶；孩子们可以嬉戏玩耍，无忧无虑；年轻人能相互交流，充满希望。让人们在这里的生活燃出更加夺目的光彩（图
３）。
法，从水体与整体空间景观入手，试图在盐城创造出一个具有新风、阳光、绿色的诗意生态的栖居环境。
一、景观规划设计理念
ｌ、抓住用地的“水”特点，大做水文章。同时突出“水绿盐城”的地域文化特征，结合中国传统园林与西方广场空间塑造优秀的建筑空间格局，全力创造一气呵成，空间变化流动的绿化走廊，力求为盐城城市形象文化建设增添一抹浓淡适宜的亮色（图１）。
一定面积的水体，可改善建筑环境中的小气候，可以起到除尘、湿润空气、隔离噪音的作用，而且，通过对水的形态、深浅及其与建筑、环境的关系的控制，可以构成完全迥异的环境空间，创造出丰富的景观环境，在营造建筑空间与形象、愉悦精神、表达情绪与氛
二、总体布局
１、“一环二轴”的道路骨架
小区在总体布局上采用“一环二轴”的道路骨架拓展开来，将小区自然划分为三大组团系统。通过简洁的路网和绿化体系以及台地高差使得公共空问有层次地由开放型空间向私密空间过渡，分级清晰，转换顺畅自然。正对入口大道采用彩色道板，两边布置不同的绿色公共空间。
小区内主要道路宽７ｍ，宅问车道４ｍ，两级车行系统设置使得车行能方便到达每居住单元，满足消防、
搬家、救护等功能要求。
万方数据
一１２０
机动停车４、控制区内建筑的分布层次
采用地下集中小区单体的建筑高度分三个层次布局：ｌｌ层小停车和地面停高层布置于西南侧，１８层板楼布置于东北侧，中间部车、台地架空层位设三幢２５层点式住宅（图４），小区南侧设小部分三者相结合的４层叠加高档住宅。使小区具有丰富的空间层次的同方式。尤其台地时有最佳的采光与通风。
架空层方式通５、便利的公建配套
过采光大天窗在小区东北侧解放南路设中大型超市（占地约１既解决车库沉公顷）（图５），西南侧与１８ｍ宽的城市道路结合小区闷的问题，又有入口设置部分沿街商业用房，这样使得城市道路空间利于施工周期、界面明确，同时活跃了城市街景空间。西北侧留出约停车经济性的４０００ｍｚ用地布置６班幼儿园一所，小区会所、物业管解决。
理等用房布置于东北侧超市上部。
２、步行系统
三、建筑单体设计小区的依ｌ、造型
据环形道路和住宅造型以现代风格为主，立面简洁，讲究线条中心绿地设置，感和整体的简洁明快。采用矮窗台玻璃与实墙的虚实使居民能方便对比和色彩冷暖对比，赋予建筑以时代气息和文化蕴到达社区花园、味。外墙上空调搁板统一设计，确保美观。屋面设计力各个休闲广场、求简洁且个性凸显，并结合立面设计设轻盈镂光构架绿地、集中地下增添情趣（图６）。
车库等处。在休２、户型设计
闲步行空间中住宅户型在设计中考虑尽可能人性化，紧凑化，精心设计尺度图６单体效果示意
针对不同的消费群体，产品追求多样化。不仅有高层、宜人、开合有
小高层、单身公寓，在用地东南角贴临立民河处设置度、底蕴十足的小广场、植物林、钟塔、灯柱、旱喷泉等
三排六栋双拼别墅，从而兼顾满足了多类型户主的要环境元素。步行路宽１～２ｍ，将小区的公共绿地、组团
求，提供多种户型方案，所有户型做到明厅、明厨、明绿地联系成完整的绿化步行网络。
卫、明卧，并将时尚如“空中花园”、“阳光之房”、３、注重建筑与环境的关系
“景观阳台”等设计进来，以体现小区的尊贵品质。
强调人与环境、自然的亲和性。东北侧结合解放南路超市景观入口对景形成宽敞的台地中心绿地；西四、结语
南侧随着商业的引入对景２个高层点式住宅形成的我们在设计过程中一直强调整体性的设计原则，开阔湖面、琅崖假山，并随设置的人行步道及景观平强调人与环境、人与建筑、建筑与环境的完美融合，突台，使小区拥有高质量的生态环境。
出以人为本，贴合大众审美情趣的规划设计思想，以日照问距系数１．４５，充分保证每年的日照和通及人性化的健康居住的理念，力求我们的规划及单体风等要求。充分考虑了每户对小区整体环境的充分享是经过认真推敲后所得到不仅是能符合市场需求的受，使每户都能平等地享受资源，都能获得等同的价优美产品，同时更希望是能给人们带来愉悦感受的作
值回报，每一户打开窗户眼前都将是一片美景，小区品。
景观尽收眼底，从而增加了居住的舒适性。同时为老人、孩子提供了休息和娱乐的场所，利用空间上的渗（作者单位：无锡市建筑设计研究院有限责任公司；
透和扩展关系，达到环境景观的相互统一。
２００６．１１）
一１２１—
万
方数据
东方湿地水绿盐城——盐城市某小区规划设计
作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：
赵明，郝靖欣，Zhaoming，Haojingxin无锡市建筑设计研究院有限责任公司南方建筑
SOUTHARCHITECTURE2006(12)
本文链接：
第三篇盐城老小区规划《盐城市城市规划管理技术规定》
盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则(试行)
第一章总则
1.1为保证科学、合理地制定和实施城市规划，实现城市的社会经济发展目标，依据《中华人民共和国城市规划法》、《江苏省实施〈城市规划法〉办法》、《江苏省城市规划管理技术规定》（以下简称省《技术规定》）等城市规划相关的法律、法规、规范和专业技术标准，并结合盐城市实际情况，制定本实施细则(以下简称细则)。
1.2本细则是与省《技术规定》相配套的规范性文件。在盐城市城市规划区内进行城市规划编制和城市规划管理，均须执行省《技术规定》和本细则。规划容积率、建筑密度、绿地率、停车指标等规划技术经济指标必须严格执行规划技术规定和规划部门核定的规划要点，原则上不得突破。
1.3盐城市城市规划区包括亭湖区和盐都区全部行政范围。主城区旧区是指东至文港路，南至青年路，西至盐马路、大庆路、西环路一线，北至新洋港；新区是指城市规划区范围内旧区以外的其它范围。城市规划区范围内的铁路、公路、河道、管线等适用本细则。城市规划区内乡镇可参照执行。
第二章城市土地使用管理
2.1城市用地分类
2.1.1城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）执行。
2.1.2与城市用地相连的各级风景区、各类旅游度假区，其向公共开放，并有一定游憩设施的用地（包括用地范围内水域），可以计入公共绿地，其余概不作为城市建设用地。2.2建设用地的适建性规定
2.2.1各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详细规划的规定。
2.2.2尚无经批准的详细规划的建设用地，应由城市规划行政主管部门根据分区规划或总体规划的规定进行建设适建性划分。
2.2.3城市建设用地的适建规定见表2.2.3。
2.2.4表2.2.3中未列入的建设项目，由城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件，确定其适建性。
2.2.5需改变经批准的规划用地性质或超出表2.2.3规定的适建范围的，应对规划进行调整，并按规定程序和审批权限批准后方可实施。
2.2.6城市新建居住区应按国家和省城市规划行政主管部门规定，同步安排教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类公共服务设施用地，为居民提供必要的公共活动空间。
2.2.6.1公共服务设施应与住宅同步规划、同步建设和同步投入使用。
2.2.6.2公共服务设施的配套水平，应符合《城市居住区规划设计规范》（2002版）（GB50180-93）的规定。
2.2.6.3新建住宅小区必须按不低于规划总建筑面积1%的标准建设物管和社区用房，其中0.4%为物管用房、0.3%为社区管理服务用房、0.3%为社区活动用房。2.3建筑基地控制指标
2.3.1新出让居住小区建筑基地面积不宜小于50000平方米。城市旧区范围内建筑基地面积6500平方米以下的用地不宜单独出让，应安排公共绿地或者配套公共设施用地。
2.3.2建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准建设：
2.3.2.1邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。2.3.2.2因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。2.3.3城市规划区内的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施。2.3.4城市各类建筑的建筑密度、容积率不应超过表2.3.4的规定。表2.3.4各类建筑密度、容积率上限指标
2.3.4.1城市各类建筑的建筑密度、容积率应严格执行控制性详细规划。如有变动，应先调整控制性详细规划，经规定程序批准后方可变动。
2.3.4.2严格容积率、建筑密度等规划经济技术指标的规划管理，土地一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率、建筑密度等规划经济技术指标。
2.3.4.3土地出让后，规划设计条件确定的容积率确需要调整的，必须符合以下条件之一：1、城市总体（分区、专业）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；
2、因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；
3、国家和省的有关政策发生变化的。符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法利益的前提下，城市规划行政主管部门可以按规定程序商土地行政主管部门提出容积率调整指标的意见后报市规委会批准。
2.3.5建筑基地原有的容积率已达到或超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、加层。2.3.6在符合消防、抗震、卫生、交通等有关规定和本细则的前提下，在自身功能需要以外为社会公众提供开放空间的，可按表2.3.6的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过该建筑基地的规定建筑面积的百分之二十（规定建筑面积=建筑基地面积×该基地允许建筑容积率）。
容积率控制指标，应按有关规定执行，但不得超过上表中相应住宅建筑的指标。2、综合类建筑按不同性质建筑面积比例折算。
3、表中指标不包括地下层建筑面积；但计算各类建筑相关配套设施指标时，地下层建筑面积应计入建筑总面积。
注：开放空间的条件和计算方法见附录四。
2.3.6建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计入建筑容积率控制指标范围。
2.3.6.1通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放。
2.3.6.2通道下的净空高度不小于5.0米，但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的通道下的净空高度可不小于4.5米。
第三章建筑管理
3.1建筑间距
3.1.1建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等方面的要求，同时执行本细则。
3.1.2住宅建筑的日照一般应通过与其正面相邻建筑的间距控制予以保证。不能通过正面日照满足其日照标准的，对住宅建筑日照间距的控制不应影响周边相邻地块特别是未开发地块的合法权益（主要包括建筑高度、容积率、建筑物退让）。
3.1.3城市规划区范围内正南北向低、多层(含中高层)住宅建筑日照间距系数低限值为1.45。旧区改建中确实难以达到规定标准的新建住宅自身的日照间距系数酌情降低，但日照间距系数低限值不应低于1.36。高层建筑与北侧新建高、多、低层住宅之间应进行日照分析，住宅建筑不应低于大寒日3小时的日照标准；与北侧相邻地块现状住宅建筑之间应执行日照系数标准。
3.1.3.1住宅建筑的建筑间距按下列公式计算（图示见附录二）：L=L1±L2L=建筑间距L1=日照间距
L2=遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离
3.1.3.2住宅建筑的日照间距按下列公式计算（图示见附录二）：L1=i·HL1=日照间距i=日照间距系数
H=建筑的计算高度
3.1.3.3住宅建筑日照间距可按表3.1.3.3不同方位日照间距折减系数换算。注：
1、表中方位为正南向（0º;）偏东、偏西的方位角。
2、本表仅适用于无其他日照遮挡的条式住宅建筑。
3.1.4住宅建筑间距非平行布置时，当相互夹角小于等于60º时，其最窄处建筑间距按平行布置的住宅建筑间距控制；当相互夹角大于60º时，其最窄处建筑间距按垂直布置的住宅建筑间距控制。方位角计算以被遮挡住宅建筑方位为基准。3.1.5低、多层（含中高层）住宅建筑日照间距：
3.1.5.1低、多层住宅建筑日照间距，条式建筑按3.1.3条计算确定；点式建筑根据具体情况参照3.1.5.2和附录一第3条计算确定。
3.1.5.2在南北向住宅建筑南侧（或东西向住宅建筑东西侧）垂直（夹角>60º）布置的低、多层住宅建筑，其建筑日照间距按表3.1.3标准乘以0.9系数控制，当垂直住宅建筑山墙宽度大于15米或3幢以上（含3幢）垂直住宅建筑平行布置时，按平行布置住宅建筑控制。3.1.5.3住宅建筑地面层为休闲、健身、社区、绿化等用于公益活动的底层架空层，或为层高不大于2.2米的自行车库等附属用房时，可扣除其高度计算日照间距。沿街多层住宅建筑地面层为非住宅用房时，可扣除其高度计算日照间距。低、多层住宅建筑地面层为除前两款规定以外的非住宅用房时，视同住宅建筑控制日照间距。3.1.6高层住宅建筑日照间距
3.1.6.1高层住宅建筑应与受其影响的周边地区统一规划，并应进行日照计算分析，保证高层住宅建筑之间及受其影响的周边地区住宅建筑的有效日照时间符合住宅建筑日照标准的规定。
3.1.6.2高层住宅建筑含有非住宅用房的，从其最低住宅层计算日照间距。3.1.7住宅建筑山墙非平行布置时，以其最窄处控制山墙间距。
沿街相邻建筑之间，其两侧山墙均无门、窗、阳台时，在满足消防和施工安全等要求的前提下，其山墙间距可酌情减少或毗邻建造。
3.1.8住宅建筑之间的最小间距应符合表3.1.8的规定。表3.1.8住宅建筑之间的最小间距（米）
1、“遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为遮挡建筑，“被遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为被遮挡建筑。2、“平行布置”包括南北向和东西向平行布置；“垂直布置”包括南北向和东西向垂直布置。3、“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门；“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门。
4、“—”表示按消防和施工安全等控制。如山墙之间有公共道路的、在符合消防和施工安全等要求的同时，山墙间距不得小于6米。
3.1.9非住宅建筑与住宅建筑的间距：
3.1.9.1非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧的，其建筑间距按住宅建筑间距规定控制。3.1.9.2非住宅建筑位于住宅建筑北侧的，其最小间距应符合表3.1.9.2规定。
注：独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与南侧住宅建筑的最小间距可酌情减少。
3.1.9.3低层非住宅建筑与相邻住宅建筑山墙垂直时，在符合日照、环保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下，如山墙无门、窗、阳台，其间距可酌情缩小。在统一规划的前提
下，沿街非住宅建筑可与相邻住宅建筑山墙毗邻建造。3.1.10非住宅建筑的间距：
3.1.10.1非住宅建筑之间的最小间距应符合表3.1.10.1的规定。注：
1、裙房高度小于10米（含10米）时，按低层间距控制；高度超过10米、小于24米（含24米）时，按多层间距控制；高度超过24米时，按高层间距控制。
2、独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与非住宅建筑的最小间距可酌情减少。
第四篇盐城老小区规划《盐城十大豪宅别墅排行榜盐城最美的别墅有哪些》
盐城十大豪宅别墅排行榜盐城最美的别墅有哪些
在房价如此高昂的中国，多少人辛辛苦苦累死累活一辈子也就能买得起二三线城市里的一个一百平米不到的两室一厅。当然这只是普通人的生活，有钱人自然是住别墅开豪车。不过不管有钱没钱，不妨碍我们对奢华生活的向往。盐城的朋友们看过来，高端营销推广平台鹿豹座给大家介绍一下盐城的豪宅别墅，带你们去感受一下土豪的居住环境。如果您有更好的别墅推荐，请联系鹿豹座。以下排名不分先后。
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2.世外江南
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3.九仟阶
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4.新河湾
新河湾位于盐城工学院北侧老机场路西侧，黄海东南侧。项目由江苏金坤置业有限公司开发建设。总建筑面积20万㎡，包含近1.5万㎡的中央主题文化广场和近3000㎡的休闲河岸景观带。整个建筑将美式风情融入东方人居智慧，以生态养生的大自然环境、休闲温馨的社区氛围，深度契合中产阶层热爱生活、关注健康、亲近自然的生活方式。
5.十里香溪
十里香溪设计超前，建筑外观时尚大方，经典中显露出时代的风采。建筑内部环境则采
用了德系三恒系统的理念，从建筑保温、中空断桥门窗、地源热泵空调和新风系统等多个方面营造了一个低能耗、持久环保的恒氧、恒湿、恒温——室内环境。将带给盐城人民全新的居住环境和居住空间的国际概念。
6.恒隆花园
恒隆花园位于盐城市区唯一的湾区——大洋湾生态运动公园内，北接新洋港，南依迎宾大道，交通方便快捷。项目D地块占地面积为107400平米，D地块建筑面积为133567平米，小区绿化率高达45%，容积率为0.83，由天安房地产集团·江苏大洋湾置业有限公司开发打造，小区里有社区卫生服务站、社区幼儿园、社区超市、社区巴士、高尔夫练习场、高端运动主题公园、全球顶级的酒店等配套，为盐城人们的旅游、度假、运动、休闲又提供了一个绝佳的去处。
7.中海·世纪公馆
中海·世纪公馆，位于城南CLD核心区，盐都区政府以南，紧邻世纪公园，自然景观和生态环境俱佳。项目占地面积146497㎡，建筑面积约40万㎡，有住宅和别墅组成，依托盐城市政府强有力的市政规划，未来城南新区将是一个拥有100万人口的新城区，成为盐城市新的行政、文化、教育、商业中心和新型居住区，享有醇熟商业配套和便捷交通网络，潜力无可限量。
8.龙湖湾壹号
经济型别墅作为住宅中的一种相对高端的产品类型，越来越受到精英阶层的亲睐。而龙湖湾壹号以英伦风情联排建筑为灵感，以城市难得的新洋港湖水资源，臻于极致的建筑技艺与前所未有的高端生活品位，为盐城带来现代世界最具代表性的联排别墅。
9.依云香溪
依云香溪的外立面采用了经典的三段设计，楼体造型的变化，阳台的凹进凸出，都体现了丰富的建筑造型与内涵。整个小区建筑线条简洁流畅、细部设计丰富细腻，充分利用窗户分格、空调隔板、阳台栏杆、观景阳台、简洁的线条线脚、玻璃顶棚等住宅特有的建筑构件，丰富与完善立面的细部与虚实光影关系，以纯粹的建筑语言构筑简洁流畅、典雅明快的造型特质，超脱了以堆砌符号、繁琐线脚哗众取宠的设计方法。
10.大地名居
大地名居位于盐城市的南大门千年古镇伍佑镇，西与204国道相接，北距南环路和高速
路口仅2.5公里。三面环水，一面临路，拥有独特的自然环境优势，是不可多得的养生的好去处。
以上盐城这十大豪宅别墅是鹿豹座经过各种资料搜索整理出来的，大家看着是不是很心动？盐城作为江苏省新兴的工商业城市，豪宅自然不只上面提到的这些，这十大别墅之所以能够脱颖而出，鹿豹座认为是与其在网络上进行的营销推广是分不开的，别墅再美再豪华也是要有人能捧才能出名。怀有别墅梦的伙伴们，鹿豹座看好你们！
第五篇盐城老小区规划《盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则(试行)》
盐城市实施《江苏省城市规划管理
技术规定》细则(试行)
1、总则盐城老小区规划
1.1为保证科学、合理地制定和实施城市规划，实现城市的社会经济发展目标，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》、《江苏省城市规划管理技术规定（2011版）》(以下简称省《技术规定》)等城乡规划相关的法律、法规、规范和专业技术标准，并结合盐城市实际情况，制定本实施细则(以下简称细则)。
1.2本细则是与省《技术规定》相配套的规范性文件。在盐城市城市规划区内进行城市规划编制和城市规划管理，均须执行省《技术规定》和本细则。详细规划编制、城市设计、建筑设计涉及建筑高度、建筑间距、建筑退让、设计标高和日照等建筑管理内容，也应符合本规定。
1.3盐城市城市规划区包括亭湖区和盐都区（含城南新区、盐城经济技术开发区）全部行政范围。主城区旧区是指黄海路、串场河、小洋河围合的范围，新区是指城市规划区范围内旧区以外的其它范围。城市规划区范围内的铁路、公路、河道、管线等适用本细则。城市规划区内乡镇可参照执行。
2.1城市用地分类
2城市土地使用管理
2.1.1城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137—2011)和《江苏省控制性详细规划编制导则》执行。
2.1.2与城市规划建设用地相连的风景名胜区、旅游度假区，其向公众开放、并有一定游憩设施的用地(包括用地范围内水域)，可以计入公园绿地，其余不计入城市规划建设用地。
2.2建设用地的兼容性规定
2.2.1各类建设用地的划分和使用应符合经批准的详细规划的规定。
2.2.2在满足安全、环境等要求和相关标准、规范的前提下，提倡同一地块内不同使用功能的混合。建设用地的兼容原则按照《江苏省控制性详细规划编制导则》执行，用地兼容要求应当在详细规划中规定，并在市城乡规划主管部门出具的规划条件中具体明确。
2.2.3制定和实施新建居住区的规划，应按照城乡规划法律法规、国家和省城乡规划相关标准、规范的规定，同步安排教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理和其他公共服务设施用地以及户外公共活动空间。
2.2.3.1公共服务设施在布置上应相对集中，可按嵌入街坊式布局，宜独立布置于居住小区主入口处。开发项目分期实施的，配套公建设施的配建原则及实施时序需在规划条件中具体明确。
2.2.3.2公共服务设施的配套水平，应符合《城市居住区规划设计规范》(2002版)(GB50180-93)的规定。在实施过程中应根据规划布局和规划用地四周的设施条件，对配建项目进行合理的归并、调整，但不应少于与其居住人口规模相对应的千人总指标；对应配建的公共服务设施如由于周边已规划建成，且能够满足该项目配套要求的，则该项目可不配建(如综合性幼儿园、综合性菜场等)。
2.2.3.3居住用地的公共活动空间(含公共绿地、硬质铺装)，应根据居住用地不同的规划布局形式设置相应的居民休闲娱乐、文化健身、人员集散的公共活动空间，每个组团不少于一个公共活动空
间，并在总平面图中明确标注公共活动空间的面积。其用地总面积组团级：按不得少于人均0.3平方米核算；小区级：按不得少于人均0.5平方米核算。
2.2.3.4为居住用地配套的商业规模不应大于住宅总建筑面积的5%。住宅底层原则上不得设置商业用房，按规范配套的商业用房宜内置独立布局。距各级商业中心较远的小区，不宜小于总建筑面积的3%。
2.2.3.5社区公共管理与服务配套用房按《关于加强市区社区用房规划建设管理的实施意见》执行。
2.3建筑基地控制指标盐城老小区规划
2.3.1新出让居住小区建筑基地面积不宜小于50000平方米。城市旧区范围内建筑基地面积6500平方米以下的用地不宜单独出让，应安排公共绿地或者配套公共设施用地。
2.3.2建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准建设：
(1)邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。(2)因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。
(3)社区配套用房、垃圾收集和中转用房、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目。(4)未纳入近期改造范围，经具有法定资质的机构鉴定为危险房屋，需进行翻建的项目。
2.3.3城市各类建筑的建筑密度、容积率不应超过表2.3.3的规定。
注：
1．幼托、中小学校等建设项目的容积率应按有关规定执行，但不得超过上表中相应住宅建筑的指标。
2．工业用地应当提倡建设多层厂房，并在规划条件中规定容积率下限；工业用地上兼容的自有办公和生产研发建筑，其建筑密度、容积率指标、高度控制可参照办公建筑执行；有特殊工艺要求的工业项目，其指标可根据实际情况确定。
3．同一地块或同一建筑内包括不同建设类型的，其容积率按不同建设类型的建筑面积比例折算。
4．表中指标不包括地下层建筑面积。但计算各类建筑相关配套设施指标时，地下为商办建筑的用房应
计入建筑总面积。
5．表中指标为区间的，低值为下限，高值为上限；其余指标为上限。
6．高度超过100米的超高层建筑，在满足日照、交通、消防、施工安全等要求的前提下，其建筑密度和容积率可以按照详细规划确定的指标执行。
7．工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。2.3.4建筑基地原有的容积率已超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、加层。2.3.5建筑物之间因公共交通需要，架设跨越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计人建筑容积率控制指标范围：
(1)通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放；
(2)通道下的净空高度不小于5.0米，但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路通道下的净空高度可不小于4.5米。2.4容积率计算和管理
2.4.1容积率计算按《盐城市市区容积率规划管理办法》执行。对容积率计算规则，相关技术规范和规定未作明确规定的，可在规划条件中予以明确。
2.4.2住宅建筑的层高不宜超过3米，使用集中空调、新风或地暖系统的不宜超过3.3米。公共建筑等其他类型建筑的层高，应与其功能相适应。
2.4.3在鼓励利用地下空间的同时，不应随便改变原有自然地形地貌。除控制性详细规划有明确规定外，不得在项目建设中通过覆土方式抬高地平面来计算地下空间开发利用面积。建设项目利用地形高差或者改变地平面高度的形式，形成下沉空间建设地面建筑的，应参照地上建筑计算建筑面积和容积率。
2.4.4城市各类建筑的建筑密度、容积率应严格执行控制性详细规划。
2.4.5国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：
(1)。因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；
(2)。因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；
(3)。国家和省、市的有关政策发生变化的；(4)。法律、法规规定的其他条件。2.5建筑层数的计算
建筑的地下室、半地下室的顶面高出室外设计地面的高度小于等于1.5m，建筑底部设置的高度不超过2.2m的自行车库、储藏室、敞开空间，以及建筑屋顶上突出的局部设备用房、出屋面的楼梯间等，可不计入建筑层数内。住宅顶部为2层一套的跃层，可按1层计，其他部位的跃层以及顶部多于2层一套的跃层，应计入层数。
3建筑管理
3.1建筑布局
3.1.1建筑布局、朝向、形态等，应有利于自然采光、通风，减少建筑能耗。3.2建筑间距
3.2.1建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫
生、工程管线敷设和文物保护等方面的要求。
3.2.2住宅建筑的日照一般应通过与其正面相邻建筑的间距控制予以保证。如需通过其他方向满足其日照要求的，相关控制指标和要求应当与相邻地块的开发利用统筹考虑。现状住宅建筑的日照时间低于国家现行标准的，周边用地的开发建设不应减少其现有日照时间。
3.2.3城市规划区范围内正南北向低、多层(含小高层)住宅建筑日照间距系数低限值为1.39。旧区改建中确实难以达到规定标准的新建住宅自身的日照间距系数酌情降低，但日照间距系数低限值不应低于1.36。高层建筑与本地块内北侧新建高层、多层、低层住宅之间应进行日照分析，住宅建筑不应低于大寒日2小时的日照标准；与周边有日照影响的相邻地块现状住宅建筑之间也应不低于大寒日2小时标准。住宅建筑所有南向居住空间必须要全部获得规定的冬季日照时间。
3.2.3.1住宅建筑的建筑间距按下列公式计算(图示见附录二)：L＝L1±L2L＝建筑间距L1＝日照间距
L2＝遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离
3.2.3.2住宅建筑的日照间距按下列公式计算(图示见附录二)：L1＝i²HL1＝日照间距i＝日照间距系数H＝建筑的计算高度
3.2.3.3住宅建筑日照间距可按表3.2.3.3不同方位日照间距折减系数换算。
2．本表仅适用于无其他日照遮挡的条式住宅建筑。3．方位角计算以被遮挡住宅建筑的方位为基准。
3.2.4住宅建筑间距非平行布置，当相互夹角小于等于60°时，其最窄处建筑间距按平行布置的住宅建筑间距控制；当相互夹角大于60°时，其最窄处建筑间距按垂直布置的住宅建筑间距控制(图示见附录三)。
3.2.5低层、多层、小高层住宅建筑日照间距
3.2.5.1低层、多层、小高层住宅建筑日照间距，条式建筑按3.2.3条计算确定；点式建筑根据具体情况参照3.2.5.2条规定执行。
3.2.5.2在南北向住宅建筑南侧垂直(夹角>60°)布置或东西向住宅建筑东西侧垂直(夹角>60°)布置的低层、多层、小高层住宅建筑，其建筑日照间距按表3.2.3标准乘以0.9系数控制，当垂直住宅建筑山墙宽度大于15米或3幢以上(含3幢)垂直住宅建筑平行布置时，按平行布置住宅建筑控制(图示见附录三)
3.2.5.3低层、多层、小高层住宅建筑地面层为休闲、健身、绿化等用于公益活动的底层架空层，或为车库、商业等非住宅用房，可以不考虑地面层的日照要求。
沿城市道路的多层、小高层住宅建筑地面层起为非住宅用房时，从最低住宅层起算日照间距。3.2.6高层住宅建筑日照间距
3.2.6.1高层住宅建筑应与受其影响的周边地区统一规划，并应进行日照影响分析，保证高层住
宅建筑之间及受其影响的周边地区住宅建筑的有效日照时间符合住宅建筑日照标准的规定。日照影响分析的具体要求见附录四。
3.2.6.2高层住宅建筑之间以及高层住宅建筑与低层、多层、小高层住宅建筑之间的日照间距可按3.2.3条计算确定。
3.2.6.3高层住宅建筑地面层起为非住宅用房的，从最低住宅层起算日照间距。3.2.7住宅建筑山墙非平行布置时，以其最窄处控制山墙间距。
沿城市道路住宅之间，相邻两侧山墙均无门、窗、阳台时，在满足消防等要求的前提下，其山墙间距可酌情减少或毗邻建造。
3.2.8住宅建筑的间距在满足日照要求的前提下，最小间距应符合表3.2.8.1、表3.2.8.2的规定(图示见附录三)。
2．“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门；“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门(下同)。3．“—”表示按消防和施工安全等控制(下同)。如山墙之间有公共道路的，在符合消防和施工安全等要求的同时，山墙间距不得小于6米。
4．住宅建筑之间存在相互遮挡的，应分别计算最小间距，并按照其中较大的值确定其建筑最小间距。
3.2.9非住宅建筑与住宅建筑的间距
3.2.9.1非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧的，其与住宅建筑的间距按住宅建筑间距的相关规定控制。
3.2.9.2非住宅建筑位于住宅建筑北侧的，其最小间距应符合表3.2.9.2规定。