当前我国物业管理立法中存在的几个问题(一)

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[摘要] 《物业管理条例》的颁布施行对我国物业行业的发展具有重要的促进意义,但是由于各方面条件的限制,该条例还存在很多问题,尚需完善。本文从前期物业、行政权的行使、当事人的地位等三个方面揭示了条例存在的主要问题,以图为完善提供借鉴。
　　[关键词] 物业管理 前期物业 行政权力
　　
　　一、在前期物业中存在的问题
　　1.对前期物业的开始时间界定不清。依我国《物业管理条例》第21条规定，前期物业的开始时间是以建设单位选聘物业服务企业始，则前期物业就包含了前期介入。这实际上是模糊了前期介入和前期物业的区别，容易使前期物业企业将在前期物业中的物业管理人身份和前期介入中的顾问身份相混淆。前期物业合同没有强行规定合同的终止时间，而是由当事人来约定，由于建设单位占主导地位，合同通常是其意志的体现，业主只有要么购买房屋并接受前期物业合同，要么不买房屋的自由。因此，在建设单位的主导下，前期物业合同很容易成为无期限合同。所以，必须对限制建设单位在前期物业合同签订中的主导地位，防止前期物业变成永久物业。
　　2.容易造成前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。表面上看，前期物业合同是在平等、自愿的基础上签订的，是双方自愿选择的结果。但是，实际上建设单位始终处于绝对的主导地位，无论是对物业企业，还是对业主都具有支配权。依我国《物业管理条例》建设单位拥有对物业企业的选聘权、临时管理规约的制定权以及将前期物业服务合同强制性卖给业主的权利。建设单位在前期物业中的这种优势地位了打破当事人之间的平等地位，如建筑单位或前期物业管理企业可以在合同条款中约定较高的物业管理费，或者利用霸王条款公然侵犯业主对物业的合理使用权。
　　3.建设单位选聘前期物业企业不规范。依我国《物业管理条例》第24条第1款规定，国家只是提倡房地产开发与物业管理分离，而非强行规定。故房地产开发单位完全不理会国家倡导，采用开发与物业管理不分离的原则。由于选聘的决定权完全掌握在建设单位手中，建设单位完全可以采取设立具有独立法人资格但却与其具有关联关系的物业管理企业来参与选聘，并最终使其中标获得物业管理权。此外，即使物业企业与建设单位完全无关，建筑单位也完全可以利用其手中的选聘控制权使有利于己的企业中标，或不经过招投标程序直接选聘。
　　二、行政权力在物业管理存在的问题
　　1.在业主大会成立中存在的问题。在首次业主大会召开的过程中，由于此时业主还很分散，前期物业企业因利益关系很难公正地负责首次业主大会的召集，所以行政机关应承担更多的责任。但是，依我国现行法规的规定行政机关只是起指导的作用，很难保障首次物业大会公平、公正地召开。而在业主大会及业主委员会正常成立的情况下，物业服务合同、业主大会的议事规则等问题，业主都能进行合理的安排，此时行政权力应该减少直接干预，赋予群众自治权。但是，现行法规对此却进行了详细的规定。如对于业主大会的议事规则，看起来既像是公司的议事章程，又像是人大会的议事规则。
　　2.对于物业服务合同监督方面存在的问题。在物业管理中，物业问题或多或少地会涉及到公共利益。为防止物业问题损害公共利益、他人合法权益，就有必要对物业管理进行行政监督：一方面对业主大会、业主委员会等组织进行监督；另一方面对物业服务合同进行监督。现行法规对于组织的监督有明确的规定，如业主委员会成立后需向行政机关备案。然而对于物业服务合同却没有相关的备案或其他的监督程序，特别是对前期物业合同，行政机关应加强监督，以防止建设单位、前期物业企业滥用优势地位侵害业主合法权益。然而，依现行法规行政权在此十分薄弱。