论建筑物区分所有权制度(一)
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摘要：建筑物区分所有权是近现代各国物权法上一项重要的不动产权利，各国大多以物权法或特别法方式设立明文规定，关于其具体名称，各国做法却不尽相同。我国新通过的物权法第六章有对其进行阐述。建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物专有部分所有权、公用部分持分权及因共同关系所生的成员权三要素所构成的特别所有权。就立法而言，现阶段我国的思路仍采用的是民法模式，从完善法制建设和与国际接轨的角度考虑，应尽快制定独立的建筑物区分所有权法。本文对建筑物区分所有权的历史背景、概念、具体理论作一简单的探讨，以期对我国关于区分所有权立法的进一步完善提供一定的参考。
关键词：建筑物区分所有权概念；专有权；共有权；成员权
在我国，迄今为止，目前关于规定建筑物区分所有权的法律，是2007年刚通过的物权法。使我国在建筑物区分所有上有了明确规定，对我国物权法体系的完善和房地产产业的发展有着积极作用。
1建筑物区分所有权的内容
1.1专有所有权的概念
专有所有权，又称“专有权”或“特别所有权”②。专有权是指区分所有人对建筑物的专有部分所享有的权利，专有权是一种所有权，区分所有人有权对专有部分进行占有、使用、收益、支配的权利，可以出租，也可以抵押或转让等。专有权是共有权和成员权的前提，假设一个区分所有人对区分建筑物没有享有专有权的话，那么他的共有权和成员权也只是一句空话。专有部分的范围界定了区分所有人所有权的权利界限，关于专有所有权的性质，通常认为这是一种空间所有权，我国台湾黄越钦认为，专有所有权并非对一有体物享有所有权，而是对由各种建筑材料所组成的空间享有的管理支配权，是一种空间权③。因此，作为建筑物的专有部分应当具有构造上的独立性和使用上独立性。
构造上的独立性，主要指建筑物的专有部分应与其他专有部分或者
共有部分相分隔起来，形成一个独立的空间，也就是物理上的独立性。其主要体现的是通过对专有部分空间范围的确定来实现区分所有人权利的明确性，各专有部分都能独立存在，不受其他因素的影响。
第二、使用上的独立性，也就是利用上的独立性，各区分所有部分能够被
单独的使用，无须借助其他部分的帮助即可实现其作用，一栋建筑物的区分部分必须具有与一般建筑物同样的独立经济效用，能够满足区分所有人社会经济生活需要的功能。
虽然专有权在建筑物区分所有权中占有主要作用并作为一项独立的权利而存在，但它也只是建筑物区分所有权的一部分，必须与共有权部分结合起来行使，倘若只有专有所有权而没有共有权，那这栋建筑物也就不能算是区分所有的建筑物，建筑物区分所有权也就根本不会发生了。单独所有权不能脱离共有所有权部分转让或是设立负担，两者同时存在，转移时同时转移。由于专有所有权的特殊性，加上一栋建筑物可以分为多个专有部分，我们可以把它看作是一种特殊的按份共有形式。
1.2共有所有权的概念
共有所有权，指区分所有人依据法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用、收益的权利。也称“共有部分持分权”或“持分共有所有权部分”④。与一般所有权相比，区分共有所有权的所有人在身份上具有复合性，即他们既是共有所有权人又是专有所有权人。而一般的共有所有权人身份则是单一的。从种类上相比，区分共有所有权人的分类更多一些，如法定共有权、约定共有权，全体共有权、部分共有权等，而一般共有权则仅分为按份共有和共同共有两种。最后，区分所有共有权的标的物不能分割，与专有权成员权同时产生，同时消灭。一般共有所有权的标的物则可以请求分割。所以，区分所有共有权是一种特殊的共有所有权。
1.3建筑物区分所有人成员权的概念
在建筑物区分所有的情况下，以一栋建筑物为基础。各区分所有人在实行其专有部分所有权时，为实现其目的，会借用共用部分，各区分所有人在行使专有权利时，不得妨碍其他区分所有人对自身专有权的行使，而且不得违反全体区分所有人的共同利益。在现实生活中，各区分所有人形成了类似共同体的关系，为维持共同体之间的关系，加强对相互间共同事务的管理与共用部分的使用收益的管理，就构成了一种由各区分所有人所组成的团体。借助这个团体的力量来管理相关事务，各区分所有人享有一定的权利并承担一定的义务，于是成员权就应运而生。
成员权主要指建筑物区分所有权基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利和承担的义务。
2建筑物区分所有权的价值
2.1确认房屋产权，维护业主权利
随着现代住房的不断商品化，越来越多的居民都成为不动产的所有权人，通过对建筑物所有权制度的研究，可以明确区分建筑物的专有部分、共有部分，并在此产生的共同关系。对国家来说，明确建筑物区分所有权制度，可以有效加强对区分建筑物的管理，加强对房地产市场的监督作用，对区分所有权人来说，则可以明确其在区分建筑物中的各种权利。
当住宅成为个人所有的生活资料时，明确其权利归属是公民个人财产所有权获得安全保障的必要条件，也是买卖、租赁或抵押住宅，以充分发挥住宅的经济效用的必要法律条件。另外，专用部分和共用部分的划分是合理确定住宅所有人之间权利义务关系的基础，住宅所有人在使用、维修和管理建筑物共用部分的一切法律关系，都要基于这种划分来确定。
2.2促进房地产市场的健康发展
现实社会中，往往房地产开发商为了吸引消费者的目光都把广告宣传做得很足，但真正的情况却与广告上相距很大，欺骗了消费者，在研究建筑物区分所有权制度后，消费者可以明确的要求房地产开发商确定专有部分跟共有部分，对物业公司也可由业主们共同决定，消费者可以按现行法律进行建筑面积登记，物业管理费也可以按建筑面积交，至于房屋绿地缩水，消费者可以跟开发商在合同里里约定。若是违约需承担责任，那么就可以把面积计算的问题透明化，避免不必要的纠纷，树立开发商的诚信形象，促进房地产产业的健康发展。因此，在我国用法律规定划分住宅建筑物的专用部分和共用部分的统一标准，是促进房屋销售透明度的必要措施。