浅析建筑物区分所有权(一)
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[摘 要]建筑物区分所有权制度在调整建筑物区分所有关系中发挥着十分重要的作用，本文结合实际探讨了建筑物区分所有权制度的基本架构，并对我国物权法草案建议稿中有关建筑物区分所有权内容的部分条文进行了评析。
[关键词]建筑物区分所有权 专有所有权 共有所有权 成员权
前言 在现代社会，随着工商业的发展和经济的繁荣，城市人口急剧增加，继衣食之后的居住问题日趋突出，对建筑面积的增长需求和土地面积的有限性，都促使建筑物不断向高空发展，而由此产生的建筑物区分所有的现象日益增多，但我国民法通则中并无相关规定，从而法官在解决纠纷时只能借鉴国外法律的相关规定。在我国制定物权法之际，人大建议稿，社科院建议稿和人大法工委的征求意见稿三个建议稿都无一例外的肯定了建筑物区分所有权存在的必要性，因此笔者在此对建筑物区分所有权进行必要的分析，并对各建议稿中的相关条文进行评析，以期望对在物权法中更完善的规定建筑物区分所有权有所帮助。
一、建筑物区分所有权的历史发展在原始社会，由于生产力水平低下，人们只能穴居巢洞，故不可能形成建筑物区分所有权的观念。通说认为，建筑物区分所有权观念的萌芽，滥觞于人类文明之始的奴隶社会。[1]在奴隶社会，由于生产和交换的发展，人口大量集聚于城市，城市得以形成。为满足城市人口居住和经营的需要，公元前两千年的古巴伦王国，产生了类似于现代区分所有建筑物的建筑物形态，标志着建筑物区分所有权的正式萌芽。在罗马法中，由于贯彻了“一物一权”主义的原则，尤其是确认了所谓“建筑物所有权属于建筑物所附着之土地所有人”或“地上物属土地所有人”的原则[2]，所以并不存在建筑物的区分所有权问题。其后的日耳曼法，曾经形成所谓的“阶层所有权”，在某种程度上承认了建筑物区分所有权，但并不完整。自十九世纪上半叶开始，英、法、德、意、瑞（士）等国先后进行了工业革命，加速了城市和工业中心的急剧发展。随着建筑材料和建筑技术的发展，高屋建筑拔地而起，多个业主或承租人共同使用同一楼宇的现象出现，但与此相关的楼宇管理问题日显突出，要求建立建筑物区分所有权法律制度的呼声高涨。[3]1804年，《法国民法典》第644条的规定，开创了近代民法建立建筑物区分所有权制度的先河。此后，意、葡、西（班牙）、瑞（士）以及旧中国国民政府的民法典等先后建立了建筑物区分所有权法律制度。进入二十世纪，两次世界大战堪称人类浩劫，原有建筑物遭到极大破坏。另一方面人口激增，并纷纷涌向城市，致使住宅问题更趋严峻。但与此同时，科学技术的进步客观上又为建筑物向更高的立体化方向发展提供了基本条件。为了解决日益复杂的建筑物区分所有权法律关系，各国或重新检讨已有的法律制度，或者积极创设新的理论体系，促进了建筑物区分所有权制度的发展。
二、建筑物区分所有权概念的界定关于什么是建筑物区分所有权，理论界有不同的看法，其中比较有代表性的并且为多数学者所接受的是“二元论说”和“三元论说”。
依“二元论说”，建筑物区分所有权，是指数人区分所有一建筑物时，各所有人对其独自占有、使用的部分享有专有所有权，并对全体所有人共同使用或数个所有人之间共同使用的部分享有共有所有权的一种复合物权。由梁慧星教授任负责人的中国物权法研究课题组编写的《中国物权法草案建议稿》[4]（以下简称建议稿）便采纳了这种“二元论说”。该建议稿在第90条作了如下表述：“建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。”这种学说的不足之处在于，忽略了基于区分所有权人之间的团体关系而产生的成员权为区分所有权的一项权能。建筑物区分所有权之所以产生，必须是两人以上对某一建筑物区分所有。在区分所有建筑物上，区分所有权人相互间的关系极为密切，各区分所有权人在行使专有部分权利时，不得妨碍其他区分所有权人对其专有部分的使用，不得违反全体区分所有权人的共同利益，从而使各区分所有权人之间形成一种共同关系。〔5〕为维持这种共同关系的健康发展，全体区分所有权人必然结成区分所有权人团体，由该团体直接管理或委托他人管理区分所有建筑物的共同事务，而此种管理的结果直接关系到区分所有权人专有部分所有权和共用部分所有权的享有。由此可见，作为这一团体成员所拥有的成员权是建筑物区分所有权不可分割的一部分。
“三元论说”为德国学者贝尔曼所倡导，并被德国现行《住宅所有权法》所全盘采纳。根据该法，区分所有权系由三部分构成：供居住或供其他用途之建筑物空间上所设立的专有所有权部分、专有所有权人共用建筑物上所设立的持分共有所有权部分及基于专有部分与共用部分不可分离所产生的共同所有人的成员权。〔6〕支持“三元论说”的日本学者丸山英气教授认为，区分所有权，应理解为对专有部分的所有权、对共用部分的共有持分，以及成员权的三位一体的复合物权。
“三元论说”似乎更全面地反映了建筑物区分所有权的概念。事实上，建筑物区分所有权应当是包含专有部分所有权、共有部分所有权和成员权这三项权能的复合物权，其中，专有所有权是基础。从某种意义上说，共有所有权和成员权是依附于专有所有权而存在的，区分所有人取得专有所有权，自然就应取得共有所有权和成员权。区分所有权人转让其专有部分时，共有所有权和成员权被认为一并转让。总之，这三项权能不可分割，如果作为继承或处分的标的，应将三者视为一体。因此，建筑物区分所有权，应是指数人区分一建筑物时，对各自的专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共用部分，除另有约定外，按一定比例享有共有所有权，并基于区分所有人之间的团体关系而拥有成员权，上述专有所有权、共有所有权和成员权的总称即建筑物区分所有权。
三、建筑物区分所有权的构成高层建筑物因其所有人为多个人，甚至上百人，由于人数多，就会产生十分复杂的法律关系。首先，每个所有人对专属自己的在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分，依法享有占有、使用、收益和处分权，并排除他人干涉的权利，从而产生了各个所有人对高层建筑物的所有关系；其次，每个所有人对高层建筑物的共有部分享有共同使用和收益的权利，从而在他们之间产生了对高层建筑物共有部分的共有关系；再次，每个所有人对整个高层建筑物享有和承担管理、维护和修缮的权利和义务，从而在他们之间产生了作为建筑物管理团体的成员关系。因而，建筑物所有权的区分，是指多个所有人，甚至上百个所有人，共同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专右部仆、所享右的共有权以及基于律筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。简言之，它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。
专有权、共用部分共有权及成员权，是相对独立而又不可分离的权利，区分所有人可以分别行使对专有部分的权利，对共同部分行使共用权，对管理建筑物行使成员权利。作为构成建筑物区分所有权的复合要素，区分建筑物所有权的结构中，专有权占主导地位，共有权居从属地位，成员权处于附属地位。在区分所有建筑物上，区分所有人取得了专用权，便当然取得共有权及成员权。
一）专有权1.建筑物区分所有人的专有权的概念专有权的概念存在“空间说”和“非空间说”两种学说。目前，多数学者持前一观点，认为专有权是指区分所有人对专属自己的，由建筑材料组成的，在构造上和使用上具有独立性的封闭建筑空间所享有的所有权。如德国法学家贝尔曼认为，专有权是在“供居住或供其他用途（尤其供营业或办公）之建筑空间上所设立的专有所有权”[7]. 2.专有部分的范围建筑物区分所有人的专有权的客体，是指专有权人的权利和义务指向的对象―区分所有建筑物的专有部分。如何划分专有部分之间、专有部分与共有部分之间以及专有部分与建筑物外部之间的界限，有以下几种学说：[8] 1）“空间说”认为，专有部分的范围包括墙壁（共反壁）、地板和天花板所围成的空间部分。该说的优点在于符合专有权客体的实际状况，缺点在于把墙壁、地板、天花板等境界部视为共有部分，则区分所有权人欲粉刷墙壁或在墙壁上钉图钉，在地板上铺地砖，均应经其他所有人之同意，始得为之。使区分所有人生活必感不便，其与社会实情不相符。